Comprar o primeiro imóvel, investir em patrimônio ou compreender por que tantos financiamentos são negados exige mais do que intenção: requer informação qualificada. É a partir dessa premissa que o apresentador Zico Zortea recebe, em um bate-papo exclusivo, o correspondente bancário Rodrigo Lucena, profissional com mais de dez anos de atuação junto à Caixa Econômica Federal, para lançar luz sobre os bastidores do crédito imobiliário no Brasil, com foco especial na realidade de Cuiabá e de Mato Grosso.
Ao longo da entrevista, Lucena combina experiência prática, leitura de mercado e alertas diretos ao consumidor. O resultado é um retrato claro de um sistema cada vez mais técnico, automatizado e rigoroso, no qual planejamento e transparência se tornaram fatores decisivos para a concretização do sonho da casa própria.
“O ano começou com novas resoluções, novas regras e um mercado que exige atenção redobrada de quem quer financiar um imóvel”, afirma. Segundo ele, nunca foi tão importante compreender como funciona, de fato, a análise de crédito imobiliário.
### Um mercado em oscilação, mas com pilares sólidos
De acordo com o especialista, o mercado imobiliário brasileiro vive um momento de flutuação, fortemente influenciado pelo comportamento dos juros, pela disponibilidade de recursos dos bancos e pelas diretrizes regulatórias. Enquanto os segmentos de médio e alto padrão enfrentam maior rigor na concessão de crédito, os empreendimentos enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida seguem aquecidos e liderando as vendas.
“O mercado é cíclico. Tem momentos em que o alto padrão dispara e outros em que retrai. O médio padrão sente mais rápido essas oscilações. Mas o Minha Casa Minha Vida se mantém firme”, explica Lucena.
Programas habitacionais continuam sendo fundamentais para sustentar o setor, especialmente entre famílias de menor renda. Em muitos lançamentos, a procura supera rapidamente a oferta, reduzindo estoques em poucas semanas e evidenciando a força desse nicho, impulsionado também por políticas públicas complementares, como programas estaduais de apoio à habitação.
### Quando o algoritmo substitui o gerente
Um dos pontos centrais da entrevista é a transformação no modelo de análise de crédito. “Hoje, o crédito imobiliário é decidido por algoritmo, não por gerente”, resume Lucena.
As instituições financeiras utilizam sistemas que cruzam informações do Banco Central, Receita Federal, Cadastro Positivo e histórico financeiro do cliente. A partir desse conjunto de dados, é gerado o chamado rating score, que classifica o risco do consumidor com base em seu comportamento financeiro ao longo dos anos.
“Quando você coloca o CPF no sistema, ele já sabe como essa pessoa se comportou nos últimos 10, 15 ou 20 anos”, explica.
Mesmo assim, um bom score não garante aprovação automática. Comprometimento excessivo da renda, dívidas futuras registradas ou inconsistências cadastrais podem levar à negativa do financiamento. “Se a renda estiver comprometida acima de 20% ou 25%, o crédito é recusado, mesmo para clientes classificados como A”, alerta.
### O gargalo do alto padrão: renda que não aparece
No segmento de imóveis de maior valor, o principal entrave não é a ausência de patrimônio, mas a dificuldade de comprovação formal de renda. Muitos compradores possuem elevada movimentação financeira, mas não conseguem demonstrá-la dentro das exigências legais.
“Não é que a pessoa não tenha dinheiro. É que ela não consegue provar dentro das regras”, afirma Lucena.
Dividendos, lucros e retiradas precisam estar devidamente declarados por meio de imposto de renda, pró-labore ou documentos fiscais. Em financiamentos que ultrapassam o SBPE e entram no SFI, a exigência é ainda maior. “Sem isso, a operação simplesmente não passa”, resume.
### Cobranças ilegais e riscos ao consumidor
Lucena faz um alerta contundente sobre práticas irregulares ainda comuns no mercado. Segundo ele, correspondentes bancários são proibidos de cobrar qualquer valor para realizar análise ou operação de crédito imobiliário.
“O correspondente é remunerado pela instituição financeira. Cobrar do cliente é ilegal”, afirma.
Casos de cobranças disfarçadas como “taxa de financiamento”, que chegam a 2%, 3% ou até 5% do valor do imóvel, já resultaram em descredenciamentos e denúncias à Polícia Civil. A única cobrança permitida, explica, refere-se a serviços acessórios, como despachante junto a cartórios ou prefeituras, desde que sejam opcionais e claramente informados ao cliente.
### Dívidas antigas ainda pesam — e muito
Outro ponto sensível abordado na entrevista é o impacto de dívidas quitadas em condições desfavoráveis, conhecidas como pagamentos “em prejuízo”. Mesmo valores antigos e aparentemente irrelevantes podem comprometer o acesso ao crédito no futuro.
“Quando o banco aceita um acordo muito abaixo do valor original, isso fica registrado. Anos depois, pode impedir a liberação de um financiamento imobiliário”, explica.
A orientação, segundo Lucena, é que consumidores que pretendem financiar um imóvel evitem esse tipo de quitação e negociem a regularização completa da dívida, mesmo que o custo imediato seja maior.
### Planejamento antes do sonho
Para quem deseja adquirir um imóvel, o especialista é categórico: o primeiro passo não é escolher a casa, mas realizar uma pré-análise de crédito.
“Muitos problemas começam quando o comprador paga entrada sem ter segurança da aprovação final”, alerta. A liberação do financiamento só se concretiza com a assinatura do contrato, após etapas como avaliação do imóvel e conferência documental na fase de conformidade.
“Hoje, tudo é cruzado: FGTS, INSS, imposto de renda, movimentação bancária. Qualquer inconsistência derruba a operação”, afirma.
